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房地产赴港上市成“兵家必争之地” 上市缓慢的原因为何?

  2019年深秋,过去的“挥金汉江怪物豆瓣如土”的房地产业倍感寒意。每一个像样的房地产企业都在寻找资金,高利率不是问题陆垚,哪里能找到钱是个问题。在销售方面,房地产企业不断加大促销力度,加快销售收款;在投资方面,他们减少土地收购甚至非土地收购。高杠杆率

  2019年深秋,过去的“挥金如土”的房地产业倍感寒意。每一个像样的房地产企业都在寻找资金,高利率不是问题,哪里能找到钱是个问题。

  在销售方面,房地产企业不断加大促销力度,加快销售收款;在投资方面,他们减少土地收购甚至非土地收购。

  高杠杆率的中小房地产企业不断攻城略地,负债累累。他们必须继续冲刺,否则可能会像下坡时一样继续增速。就像一辆快速的汽车,紧急刹车会导致汽车翻倒并伤人。

  它们必须龙门一跃,这一跃,就是IPO。

  赴港上市成“兵家必争之地

  据业内知情人士透露,先如今许多中小型房地产企业远赴香港正在寻找上市,其中就包括了实地地产。

  实地地产是一家由富力地产联席董事长张力之子张量执掌的房地产公司。

  已经向港交所提交招股说明书的是新力控股和海伦堡地产。本招股说明书由信力控股于2019年5月24日提交,海伦堡地产于2019年5月2日再次提交。2018年10月,海伦堡提交了一份申请,半年后到期,因此两家公司的上市申请没有实质性进展。

  自2018年初以来,中小型房地产企业在香港先后出现了一波上市高潮,其中,正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等在港交所上市。最新的是中梁地产。

  上海一家房地产企业财务总监高天表示,目前销售规模在1000亿以上的房地产企业大多已经上市,销售规模在500亿至1000亿之间,甚至更高。到了500亿以下,他们也在积极寻求上市。

  高天表示,房地产企业上市的目的不过是三个,一是通过上市获得资金,二是上市后提高知名度,方便业务拓展,三是具有上市公司的地位,可以通过资本运作等方式拓展融资渠道。如在交易所发行债券、在海外发行债券、股权融资等。目前,房地产企业通过定增配股融资是不可能的,但至少在理论上有上市后运作的可能。“

  在环境宽松或资本充足的情况下,股权融资是可能的,”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示,在当前的环境下,中小房地产企业的上市融资给他们带来了巨大的负担。巨额债务只是杯水车薪,“这对改善公司财务状况没有实质性影响。上市更多的是一种仪式。

  相反,企业很容易将其置于公众的显微镜下,接受投资者的严格审查。目前市盈率(市盈率:市值与公司利润之比)约为10,市盈率(市盈率:市值与公司净资产之比)约为1。其中,国内地产股的估值水平处于底部。

  此外,内地房地产企业过去两年来在香港市场上普遍受到冷遇。在其出售的2亿股中,公募基金认购不足,仅认购约32%,募集资金净额为7.4亿港元。通过并购曲线在A股市场上市的房地产公司只有一两家。

  近年来,借壳上市的方式也被堵住了,万达、富力、恒大想回到A,至今还未成功,港股变成了许多“兵家必争之地”。

  融资环境的倒逼

  国内融资环境的变化是迫使中小房地产企业尽快上市的关键原因之一,特别是银行收紧贷款政策。

  目前,该行在房地产贷款方面实行名单制,只向上市房地产企业发放贷款,上市房地产企业一般为国有企业,大部分民营房地产企业不在名单上。

  8月底,多家大型商业银行和股份制银行接受窗口指导,要求从今往后收紧房地产开发贷款额度。据悉,该行开发贷款窗口指导主要针对“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资房和透支房等现象。

  建设银行副行长纪志宏表示,要进一步强化房地产开发贷款准入标准,确保房地产开发贷款合规发展,加强资金使用监管。股权投资+股东贷款后,股权投资+坏帐认购、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  所谓“国有股权和不动产债务”是房地产企业最重要的信托融资形式。7月,信托公司接受窗口指导:房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模;未备案的项目全部接受窗口指导。停牌:即使是符合“432”要求的渠道业务和房地产公司并购也被要求停牌。所谓“432”项目,是指符合《国有土地使用证》四证,且融资方提供的项目资金占项目总资金30%以上,且项目融资方至少具备二级(含二级)开发资质的房地产项目。尽管有23号文件和窗口的指引,信托公司还是会做房地产项目,“但总量肯定比以前少了,项目的选择也比以前严格了。”

  上市缓慢的原因

  在上市进度缓慢的背后,在香港上市可能不会改善财务状况。如果不上市,一些中小房地产企业可能无法生存。

  房地产业发展20多年,基本产业格局已经确定。如果新秀想冲到前面去,墨守成规是行不通的。

  ”融资大规模拿地,高周转意味着快速出货,募集资金后增加杠杆,实现规模跨越式发展。”高天表示,近年来出现的房地产黑马,如新城控股和中梁地产,基本上都是一样的方式。

  在上市之后业绩涨得快,另一方面也意味着其负债和杠杆也高。对于资金不够雄厚的房地产公司而言,承压巨大!

  

Tags: 企业 上市 房地产

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